Property Law : Rental
Les avantages du bail notarié
Pour la rédaction et la signature des contrats, le droit français a une particularité très enviée de beaucoup de pays en Europe et dans le monde. En effet en France il existe deux formes de contrats: le contrat sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le contrat authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire. On parle alors d’un acte notarié.
Nommé par le Ministre de la Justice, mais exerçant dans le cadre d’une entreprise libérale indépendante, le notaire est chargé d’une mission de service public consistant à donner aux contrats que lui demandent de rédiger ses clients, la force d’une décision de justice. Ainsi quand un contrat (un bail par exemple) contient l’obligation de payer une somme (par exemple un loyer), le notaire délivre à celui à qui la somme est due (le propriétaire bailleur dans notre exemple) une copie exécutoire lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice. C’est pourquoi son rôle est particulièrement précieux au moment de conclure un bail. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement. Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur qu du locataire, en effet leur sécurité respective sera assurée. Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique.
Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi, il est certain que les sommes qu’il a versées et celles qu’il s’engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire. De plus chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires. Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire. Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement : notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc ? Etes-vous certains de bien connaître le statut des baux commerciaux : durée, droit de donner congé, fixation et révision du loyer, contrôle de la cession du bail ? Etes-vous certains de bien connaître le statut du fermage : montant des loyers, obligations du preneur, état des lieux, droit au renouvellement, etc ? Etes-vous certains de bien connaître le régime juridique du bail professionnel : durée, préavis du locataire, etc ? Au moment de signer un bail, qu’il soit d’habitation, commercial, rural, professionnel, de courte ou de longue durée, que le loyer soit modeste ou élevé, pensez toujours à l’acte authentique. En conséquence, consultez votre notaire avant de vous engager dans le labyrinthe juridico-fiscal.
Copropriété, vos droits et obligations
Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. D'autre part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu'elle vive en bonne harmonie.
Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.
D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.
Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protége ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.
La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement ,c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.
Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de vous commencer les travaux.