Droit immobilier : L'achat et la vente

Le rôle du notaire

Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en France ? Le notaire est là pour vous conseiller. Juriste investi d'une mission d'autorité publique, il prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients, assurant la sécurité des transactions. Présent sur tout le territoire, il assure un véritable service public juridique de proximité.
En outre, dans un contexte juridique de plus en plus complexe et mouvant, le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l'opération.

Le notaire vous conseille

Si vous avez l'idée d'acheter un bien immobilier, le notaire peut vous conseiller pour clarifier et arrêter votre projet. Il examinera avec vous la « meilleure » façon d'acheter compte tenu de votre situation familiale, matrimoniale, professionnelle. Il peut également vous trouver le bien, déterminer sa valeur, choisir le meilleur moyen de financement et faciliter les démarches que vous aurez à accomplir. Présent du début à la fin de la transaction, soumis à une forte éthique professionnelle, il est le garant de la sécurité de votre opération.

Le notaire pratique l'expertise

Disposant d'une base de données immobilières très complète, alimentée de façon volontaire par tous les notaires de France, il a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il peut alors déterminer le « juste » prix de votre bien et procéder à la vente dans un temps raisonnable.

Le notaire négocie

Négocier un bien nécessite de l'évaluer au plus juste, d'avoir une connaissance pointue du droit immobilier entre autre, ainsi que la connaissance exacte des diverses taxes qui reviennent à l'Etat afin de ne pas créer de « mauvaises surprises ».
Avoir recours à un notaire est un gage à la fois de sécurité, par son statut d'officier public soumis à un contrôle de l'Etat, et d'efficacité par sa connaissance approfondie du marché immobilier.

Le notaire est votre unique interlocuteur

Vous pouvez confier à votre notaire l'ensemble de votre projet immobilier : de la signature de l'avant-contrat à l'acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits..) au choix du vendeur, en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l'administration.

La force conférée par l'acte authentique est un moyen d'action sûr et efficace contre une éventuelle défaillance du vendeur.

Le notaire est garant de la sécurité juridique

En France, toute vente passe par le notaire. Il veille, en tant qu'officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire. Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure.

Par exemple, le notaire peut :

  • chercher et demander l'identité des parties au contrat, leur statut matrimonial,
  • vérifier le titre de propriété du vendeur,
  • purger les droits de préemption,
  • vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature définitive.

Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l'avant-contrat (préalable à l'acte de vente). Vous n'aurez donc pas de « mauvaises surprises ».
Une fois l'acte signé, il fait l'objet d'une formalité importante « la publicité foncière ». Il s'agit de l'enregistrement au bureau des hypothèques, de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l'immeuble, et des hypothèques qui les grèvent. Les notaires, en tant qu'officiers publics, détiennent un monopole d'accès à ce fichier.

Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 100 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.

Recherche de logement : le réflexe de notaire

Vous avez un bien immobilier (terrain, appartement, maison, bâtiment artisanal, agricole, industriel, commercial, etc) à vendre ou vous recherchez un bien immobilier à acheter.

Les transactions de particulier à particulier sont tout à fait possibles, mais sont de plus en plus délicates à mener en toute sécurité. Le nombre de documents et d'informations obligatoires à obtenir en vue d'une mise en vente est devenu très important: diagnostics ou constats techniques relatifs au plomb, à l'amiante, aux termites, aux performances énergétiques, à l'installation de gaz, à la superficie, aux risques naturels ou technologiques, etc...

Tout manquement à ces obligations peut avoir des conséquences très importantes, tant pour le vendeur que l'acheteur. En cas de procès, le juge, selon le cas, réduira le prix de vente et parfois même annulera l'opération entière à défaut d'une information ou d'un document. L'absence d'information peut entraîner l'acheteur dans des dépenses imprévues, parfois même sans aucun recours contre le vendeur.

Le chemin pour vendre ou acheter un bien immobilier, notamment un logement, est semé d'embûches et nécessite un accompagnement juridique fiable. Interrogez votre notaire. Rechercher un acquéreur pour l'appartement que vous voulez vendre et vous aider à rechercher la maison de vos rêves fait probablement partie des services qu'il peut vous rendre.

Pour cette activité, les notaires sont également soumis à un tarif national fixé par le Ministre de la justice. Leurs honoraires de négociation sont calculés au taux hors TVA de 5% jusqu'à 45.735 euros et de 2,50% au-dessus de ce montant. Ainsi par exemple, si votre notaire trouve un acquéreur pour votre appartement et que le prix de vente est de 150.000 euros, les honoraires de négociation auquel il a droit seront de :

45.735 x 5% = 2.286,75
104.265 x 2,5% = 2.606,63
total hors TVA = 4.893,38
TVA à 19,60% = 959,10
total TTC = 5.852,48

Il faudra ajouter à ces honoraires de négociation, les frais habituels à payer dans tous les cas et qui comprennent surtout des droits et taxes dus à l'Etat mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l'acte authentique de vente.

N'hésitez pas à interroger votre notaire et à le rencontrer. Officier public et professionnel libéral indépendant, il vous fournira le complément d'informations nécessaires à toutes prises de décisions.
En savoir plus sur les biens à vendre par les Notaires de France sur www.immobilier.notaires.fr.

Le compromis et la promesse

Vous cherchez à acheter un appartement, une maison ou un terrain. Ou vous avez déjà trouvé, peut-être par l'intermédiaire de votre notaire, le bien qui vous convient. Vous ne voulez pas que cette opportunité vous échappe. Il faut « arrêter » l'affaire et signer avec le vendeur un compromis ou une promesse de vente. De quoi s'agit-il ?

Ces contrats constatent l'accord du vendeur et de l'acquéreur dans un cadre sécurisé. Ils sont valables en général quelques mois. Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente. Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, questionnaire syndic,... Il faut aussi laisser le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition : prêt bancaire ou familial, 1% patronal, apport personnel parfois bloqué sur un compte d'épargne, capital provenant d'une succession ou d'un partage après divorce, ou encore prix de vente du logement précédent. Enfin, le vendeur a besoin d'un délai pour organiser son déménagement et libérer les lieux. Le compromis et la promesse de vente sont donc très utiles et peuvent être signés rapidement. En pratique, dans les jours qui suivent l'accord entre le vendeur et l'acquéreur.

Cependant, il faut rester prudent et ne pas signer à la légère. Compromis et promesse de vente sont deux contrats présentant des points communs. Ils engagent le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion un dépôt de garantie (10% du prix en général) destiné à prouver son sérieux. Vous disposez toutefois de 8 jours après la signature de la promesse ou du compromis pour vous rétracter. Mais ils présentent des différences, des avantages et des inconvénients. Dans le compromis, l'acquéreur s'engage à acheter ; il ne le fait pas dans la promesse mais dans ce cas, s'il n'achète pas, il perd son dépôt de garantie. La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai strict, à peine de nullité, alors que le compromis est dispensé de cette formalité.

Par ailleurs, qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, le notaire insère dans chacun de ces actes des conditions suspensives. Ces clauses prévoient que le contrat sera nul et que chacun reprendra sa liberté, si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave, par exemple.

Le notaire, spécialiste du droit immobilier, est très attentif à la situation personnelle du vendeur et de l'acquéreur : (situation matrimoniale, proportions d'acquisition... ), chaque dossier nécessite un examen approfondi et personnalisé. N'hésitez pas à le consulter avant de vous engager.

Les délais après signature

Vous venez de signer l'acte d'achat de votre nouveau logement chez votre notaire. Vous êtes maintenant propriétaire. Félicitations ! Vous repartez avec les clefs et des projets plein la tête, mais sans votre titre de propriété. Toutefois, le notaire vous a remis des attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (souscription des abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, d'un contrat d'assurance incendie, inscription des enfants à l'école). Ces attestations représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Et pourquoi pas tout de suite le titre de propriété ?

Lors du rendez-vous de signature, le notaire vous a expliqué que l'acte de vente est « publié au bureau des hypothèques » et qu'il faut attendre plusieurs mois avant de recevoir le titre de propriété et le compte définitif des opérations effectuées. Pourquoi attendre si longtemps ? Il est important de savoir que le notaire a autant de formalités à accomplir après la signature de l'acte qu'avant. Vous avez vu, lors du rendez-vous, qu'il avait constitué un dossier volumineux préalablement à la vente. Il a interrogé notamment les services de l'état civil, de l'urbanisme, du cadastre, des hypothèques et la banque du vendeur.

En effet, chaque acte de vente d'un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) est précédé de la constitution d'un dossier spécifique, quelle que soit l'importance de la transaction. Le notaire appelle cette phase du dossier « les formalités préalables ». Après la signature de la vente, un certain nombre d'opérations, « les formalités postérieures», sont également accomplies. La plus importante est l'enregistrement. Elle a lieu au bureau des hypothèques. C'est le moment où l'acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l'administration fiscale les droits et taxes payés par l'acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »). Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, des hypothèques) des copies et des extraits de l'acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété. Par ailleurs, n'oubliez pas que l'original de l'acte sera conservé par le notaire en son office pendant cent ans, avant d'être confié au service des archives départementales.

Pour l'accomplissement de ces formalités postérieures à la vente, le notaire respecte des formes strictes. Ses actes prennent place dans les files d'attente des différents services administratifs auxquels il a l'obligation de s'adresser. Néanmoins, avec le déploiement de Télé@ctes, les délais de transmission et de réponse vont être raccourcis : Télé@ctes permet aux actes portant sur des mutations immobilières d'être transmis de façon dématérialisée à la conservation des hypothèques (dans un premier temps car bientôt les autres services de l'Etat dont l'Etat civil seront concernés) Ainsi un changement de propriétaire est notifié et transmis à la
Conservation des hypothèques en temps réel, et les flux financiers qui l'accompagnent se font grâce à des télé procédures mises en place avec la Caisse des Dépôts. Les développements technologiques ont également ouvert la voie à l'acte authentique électronique, désormais introduit dans notre droit législatif. C'est ainsi que le notariat a adopté la signature électronique depuis quelques mois.
Chaque année, des millions d'actes sont traités par ces services où ils font l'objet de contrôles rigoureux. Des délais de traitement plus ou moins longs sont inévitables. Sauf exceptions, le notaire transmet l'ensemble des documents aux différentes administrations dans les deux mois de la signature de l'acte de vente.

Lorsque votre titre de propriété : la « copie authentique », revêtue des cachets officiels, est retournée à votre notaire, celui-ci effectue les dernières opérations comptables vous concernant et clôture le compte ouvert à votre nom en son office pour votre achat. Si vous aviez trop versé lors de la signature, le solde créditeur vous est envoyé avec le relevé de votre compte et votre titre de propriété. Si vous n'aviez pas assez versé, le notaire vous demandera un complément. Entre la signature de l'acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s'écoule en général de trois à six mois. N'hésitez pas à interroger votre notaire. Il vous indiquera la date prévisionnelle à laquelle vous recevrez votre titre de propriété.

Les obligations liées à la vente

Les obligations du vendeur d'immeuble

Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) a l'obligation d'informer son acheteur. D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.

Les informations à fournir sont de nature juridique et technique. Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire). Au plan technique, le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur. Le vendeur doit aussi, dans certains cas, informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante. Le vendeur de terrain à bâtir doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction. Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.

Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements doivent être données à l'acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.

Les plus values immobilières

Plus-values immobilières : Exonération, calcul et paiement

Si vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) et que vous n'êtes pas dans un cas d'exonération, vous devez déclarer le bénéfice (appelé plus-value) que vous réalisez et payer un impôt de 27% sur ce bénéfice.

Un certain nombre d'opérations ou de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation :

  • les ventes effectuées après quinze ans,
  • la vente de la résidence principale,
  • les ventes inférieures à 15.000 euros,
  • les ventes par certains retraités ou invalides,
  • certaines ventes aux organismes de logements sociaux.

En dehors de ces cas d'exonération comment est calculée la plus-value ?

Elle est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Prenons un exemple :

Vous vendez le 1er octobre 2006 un appartement pour 200.000 euros et que vous avez acheté 100.000 euros le 1er septembre 1996 (dix ans après l'achat).

Première étape : Le calcul de votre prix de revient

Il est égal à :

  • votre prix d'achat = 100.000
  • plus les frais d'achat (frais dits "de notaire", commission d'agence) soit pour leur montant réel si vous pouvez en justifier, soit pour un montant forfaitaire de 7,5% = 7.500
  • plus certains travaux, réalisés par une entreprise et justifiés par une facture, soit en l'absence de justificatifs pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat car vous possédez le bien depuis plus de 5 ans = 15.000

Prix de revient total = 122.500

Deuxième étape : Le calcul de la plus-value imposable

Le prix de vente étant de = 200.000
Et le prix revient de = 122.500
La plus-value est de = 77.500
Il est pratiqué sur cette plus-value un abattement de10% par année de possession au-delà de la cinquième, soit dans votre cas :

10% x 5 années = 50% d'abattement: 77.500 - 50% = 38.750

Il est enfin pratiqué un abattement fixe de 1.000 euros si vous êtes seul propriétaire ou de 2.000 euros si le bien appartient pour moitié à votre conjoint.
Si vous êtes seul propriétaire la plus-value imposable est donc de : 38.750 – 1.000 = 37.750 euros , taxable à 27% (16% d'impôt et 11% de prélèvements sociaux).

La plus-value est calculée par le notaire du vendeur, qui doit prélever sur le prix de vente, le montant de l'impôt à payer. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur en même temps que la vente.
Si vous êtes fiscalement domiciliés hors de France, vous serez peut-être soumis à un régime spécifique. Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle « sauce fiscale » vous risquez d'être mangé ! Rencontrez votre notaire avant toute décision définitive, et même avant de signer un mandat de vente à un agent immobilier ou de passer une annonce entre particuliers. Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente. Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée.

Faire construire sa maison

Conseils et précautions

Devenir propriétaire de son logement est le premier rêve de chaque français. Certains choisissent l'appartement, d'autres préfèrent la maison individuelle. Pour ces derniers, il faut choisir entre l'ancien et le neuf. Si vous décidez de faire construire une maison individuelle, les conseils qui suivent vous sont destinés.

Le nouveau permis de construire

Le nouveau permis de construire (réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme) est entré en vigueur le 1er octobre 2007.

La Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC) propose une assistance pour la mise en oeuvre du nouveau permis.

Un service juridique téléphonique, la "hotline ADS", est à disposition du public jusqu'au 30 juin 2008, pour toute question relative à la réforme au 01.40.81.11.00 du lundi au vendredi, de 9h à 18h.

Par ailleurs, il est possible de se diriger vers le site www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr où se trouvent :

  • les nouveaux formulaires et leur notice générale,
  • des fiches illustrées sur des cas concrets,
  • toute la réglementation.

Bien choisir son terrain et son constructeur est essentiel. Le terrain d'abord. Avant de signer, demandez un rendez-vous à votre notaire ou au notaire chargé de la vente. Il répondra à vos questions et effectuera les recherches vous permettant de vous engager définitivement en toute connaissance de cause. Le terrain est-il constructible ? Est-il adapté à votre projet au regard des contraintes d'urbanisme (hauteur de la construction, droit de préemption, couleur des volets,...) ? Quelle est sa véritable valeur ? Est-il concerné par des servitudes (cahier des charges ou règlement de lotissement, droit de passage au profit d'un voisin, clôture mitoyenne,...) ? Quels sont les frais d'acquisition du terrain (droits à payer à l'Etat, honoraires, TVA, hypothèque) ? Quelle est la meilleure formule pour acheter : en indivision ? en S.C.I. ? en tontine ?

Ensuite, le constructeur. Interrogez vos amis ou vos relations : il y a certainement quelqu'un dans votre entourage qui a déjà utilisé les services d'un constructeur de maisons individuelles. La loi qui réglemente le contrat de construction d'une maison individuelle est stricte, mais il vaut mieux être prudent.

Il existe deux types de contrats de construction d'une maison individuelle. Tout d'abord, le contrat sans fourniture du plan (vous vous occupez personnellement, ou par l'intermédiaire d'un architecte, du plan de la maison). Ensuite, le contrat avec fourniture du plan. Ce type de contrat est le plus fréquent. Il correspond à la pratique de la plupart des constructeurs qui proposent un catalogue de maisons. Vous n'avez rien à faire ! Juste à choisir et règler. Mais avant cela, il faut bien vous renseigner et réfléchir.

Le contrat doit comporter des informations obligatoires destinées à vous protéger. Il faut donc vérifier, ou faire vérifier par votre notaire, la présence de ces mentions dans le contrat que vous allez signer. Parmi les plus importantes, la désignation du terrain et la mention du titre de propriété, les références de l'assurance dommages-ouvrages, les justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur, la consistance et les caractéristiques techniques de la maison à construire (raccordements et réseaux divers, équipements intérieurs et extérieurs ), le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire, le délai d'achèvement. Il est également prudent de mentionner dans le contrat si vous avez besoin d'un prêt. Vous pourrez ainsi vous dégager si le crédit est refusé. Enfin il faut savoir que la loi vous accorde une faculté de rétractation dans les sept jours. C'est pourquoi, après signature, un exemplaire du contrat vous sera remis ou adressé par voie postale. Réfléchissez une dernière fois au cours de ces sept jours. Vous serez ensuite définitivement engagé. Enfin, si le constructeur se propose de vous vendre aussi le terrain, le contrat prend une autre forme. Il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement. Si vous pensez être dans ce cas, ne signez pas sans consulter le notaire, car l'opération doit être placée sous son contrôle, à peine de nullité. De même si vous avez décidé de faire construire votre maison, prenez contact avec le notaire avant de vous engager.

Les mesures de la loi portant "engagement national pour le logement" dite ENL

Les principales mesures de la "loi portant engagement national pour le logement" concernent 6 domaines :

  • L'investissement locatif (défiscalisation).
  • La taxe sur les terrains à bâtir.
  • La vente d'immeubles à rénover.
  • Le diagnostic électrique.
  • La création d'un permis dit "de louer".
  • La mise à jour des règlements de copropriété

L'investissement locatif (défiscalisation)

A compter du 1er septembre 2006, le propriétaire d'un logement acheté neuf en l'état futur d'achèvement ou assimilé à du neuf, prenant l'engagement de le louer vide pendant 9 ans à usage d'habitation principale, pourra déduire de ses revenus fonciers à titre d'amortissement, jusqu'à 65% du montant de son investissement. Il bénéficiera également d'une déduction forfaitaire de 30% sur ses revenus bruts fonciers. Les ressources du locataire et les loyers sont plafonnés.

La taxe sur les terrains à bâtir

A compter du 1er janvier 2007, les communes auront la possibilité d'instituer, par délibération du Conseil Municipal, une taxe égale à 10% des 2/3 du prix de vente d'un terrain lors de la 1ère vente de celui-ci après son classement en terrain constructible. La taxe sera due par le vendeur.

La vente d'immeubles à rénover

Le vendeur d'un immobilier à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel, qui s'engage à effectuer des travaux dans un délai déterminé et perçoit des sommes de l'acquéreur avant leur réalisation, doit obligatoirement conclure, par acte notarié, un "contrat de vente d'immeuble à rénover" permettant une meilleure protection de l'acquéreur. Par cet acte, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur la propriété du sol et celle des constructions au fur et à mesure de leur réalisation.

Le diagnostic électrique

Le vendeur d'un logement devra fournir un état de l'installation intérieure d'électricité lorsqu'elle date de plus de 15 ans. Cet état fera partie du dossier de diagnostic technique fourni lors de la vente (lorsque celui-ci sera mis en place).

La création d'un permis dit "de louer"

A titre expérimental, dans certaines communes (dont la liste sera établie ultérieurement), la 1ère location d'une maison ou d'un appartement construit depuis plus de 30 ans sera soumise à autorisation.

La mise à jour des règlements de copropriété

Le délai d'adaptation des règlements de copropriété (prévu par la loi SRU) aux différentes lois intervenues depuis leur établissement est prorogé jusqu'au 13 décembre 2008.

Pour tous renseignements, consultez votre notaire.

La SCI

L'intérêt de constituer une SCI

La société civile immobilière (SCI) a pour objet d'acquérir ou le cas échéant, de faire construire des immeubles (maison, appartement, immeuble entier), en vue de les louer à un tiers ou de les mettre à disposition gratuite de ses associés. Il faut au moins deux personnes pour la constituer. Un contrat écrit dénommé « statuts de la société » est obligatoire. Ces statuts contiennent impérativement des informations sur la société et les associés (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement, etc... ). Après leur signature par les associés fondateurs, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Dans une société civile, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Ainsi, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chaque associé sera responsable de la moitié des dettes de la société. La confiance doit donc régner entre les associés mais également avec le ou les gérants, lesquels devront être choisis avec soin. En contrepartie, une société permet d'entreprendre à plusieurs ce qui aurait été impossible seul. Ainsi l'achat d'un immeuble par une SCI constituée entre plusieurs associés peut éviter l'instabilité d'une indivision. Toutefois, il faut bien comprendre que l'immeuble appartient à la société et non aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales. La liberté de décision est alors moins grande. Les associés devront s'entendre pour prendre les décisions, les plus importantes nécessiteront d'ailleurs leur unanimité. Une mésentente persistante entre associés peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de tous.

Si l'on a bien conscience des contraintes de la société, celle-ci peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine. Elle permet d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (résidence secondaire ou maison de famille par exemple). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra être progressive, par petites fractions, et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps. Certains conseillers en « défiscalisation » présentent la SCI comme un bon moyen de payer moins d'impôts. Ceci n'est pas tout à fait exact, bien que dans certaines situations précises, une opération d'acquisition, de construction ou de transmission d'un immeuble s'effectue dans de meilleures conditions, tant juridiques, financières, que fiscales. Parlez de votre projet à votre notaire. Seule une analyse personnalisée et approfondie permettra de dire si la constitution d'une société est adaptée à votre situation. En effet, il ne faut pas devenir associé sans précautions et créer une société dont vous ne saurez plus comment sortir ensuite. Une rencontre avec votre notaire sera d'autant plus utile que, dans certains cas, il est recommandé de rédiger les statuts par acte notarié, pour éviter des remises en cause ultérieures, notamment lors de la création d'une société entre époux ou entre héritiers éventuels.

Acheter à l'étranger

L'achat d'un bien immobilier en Europe

Votre notaire, spécialiste du droit immobilier et de la famille, vous conseille pour toute opération immobilière hors de France, notamment en Europe. Près de 40 000 notaires exercent dans l'espace européen. Ils présentent de nombreuses similitudes, se rencontrent et collaborent dans l'intérêt de leurs clients.

La circulation de l'euro facilite les échanges. Il est désormais plus facile d'acheter un logement en Europe, à titre de résidence principale ou secondaire ou à titre de placement. Si l'Europe est une zone sûre sur les plans économique et politique, les difficultés juridiques sont encore nombreuses. Les notaires militent pour la construction d'une Europe juridique, car les lois sont parfois encore très différentes d'un pays à l'autre.

Pour le citoyen, l'investissement immobilier en Europe reste complexe. Cette opération met en jeu des règles de droit français et de droit international. Comment chercher un appartement, une maison ou un terrain à l'étranger ? Quel est le prix de l'immobilier dans telle ou telle région ? Faut-il obtenir une autorisation ou payer une taxe en achetant un logement à l'étranger ? Devez-vous déclarer l'opération en France ? A quelle banque s'adresser ? Si le contrat de prêt est signé à l'étranger, quel droit sera applicable ? Allez-vous bénéficier de la même protection qu'en droit français ? Si vous êtes mariés, quelle sera l'incidence de votre régime matrimonial sur l'emprunt, sur l'achat ? A qui appartiendra le bien si vous êtes concubins ou unis par un pacte civil de solidarité. Pouvez-vous le donner en location ? Le revendre librement ? La plus-value est-elle taxable à l'étranger ? En cas de décès, à qui appartiendra le bien ? Pouvez-vous faire un testament ? Toutes ces questions ne doivent pas vous effrayer car elles se posent aussi en France. Le notaire sait y répondre.

Pour un achat en Europe, ne soyez pas seul. Un juriste compétent et sûr doit vous accompagner dans votre projet. Le notaire, officier public chargé par l'Etat de rédiger des contrats privés, est là pour vous assister, y compris hors de France. Il s'appuie sur un réseau notarial européen fiable. Le cadre juridique et fiscal de votre projet sera connu à l'avance. Vous éviterez les mauvaises surprises. Votre sécurité, celle de votre famille et de votre patrimoine seront assurés.

Construire, démolir, aménager : de nouvelles règles

Le 1er juillet 2007 entrera en vigueur une importante réforme des permis de construire et autres autorisations d'urbanisme (permis de démolir et permis d'aménager). Sans être une révolution, cette loi nouvelle doit être prise en compte pour vos projets futurs car l'entrée en vigueur aura lieu dans moins d'un an et le temps passe vite. Un décret complétant la loi interviendra d'ici cette date.

Le permis de construire reste obligatoire pour la réalisation des constructions neuves, ainsi que pour certains travaux exécutés sur des constructions existantes. Il restera également obligatoire pour certains changements de destination (d'usage).

Les constructions neuves – le principe sera l'obligation de l'obtention d'un permis de construire mais un futur décret fixera une liste de travaux réalisable après une simple déclaration ou même ne nécessitant aucune démarche particulière. Il s'agira de travaux de faible importance.

Les travaux sur des constructions existantes – le futur décret précisera quels travaux et quels changements de destination (ou d'usage) devront être précédés d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.

Les constructions saisonnières qui sont démontées et réinstallées à intervalles réguliers devront être autorisées par un permis de construire. Les constructions temporaires seront plus libres. Les constructions précaires (ou provisoires) devront être autorisées par un permis de construire précaire qui pourra exceptionnellement déroger aux règles d'urbanisme.

Le permis de démolir – il sera obligatoire dans les secteurs protégés définis par la nouvelle réglementation. En dehors de ces secteurs chaque commune décidera de l'instaurer ou non sur tout ou partie de son territoire.

Le permis d'aménager ou la déclaration préalable – cette nouvelle autorisation ou cette nouvelle déclaration sera nécessaire pour réaliser certains travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols. La liste en sera fixée par le futur décret.

Certains types de travaux seront soumis à la délivrance d'un permis d'aménager et d'autres à une déclaration préalable dont l'instruction sera simplifiée (par exemple les clôtures ou les petits projets). Le permis d'aménager ou la déclaration préalable sera également applicable en cas de division de terrains en lots (opération de lotissement). Le permis d'aménager sera également applicable à la création d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs.

Les délais de traitement des dossiers de demande par la mairie devraient à l'avenir être plus fiables car ils seront obligatoires. En principe les délais de traitement des demandes devraient être les suivants: un mois pour les déclarations, deux mois pour les permis de construire des maisons individuelles, et trois mois pour les permis des autres constructions (professionnelles, commerciales, agricoles, etc). Une majoration de ces délais sera prévue par le décret si des consultations spéciales sont imposées (par exemple celle de l'architecte des Bâtiments de France lorsque le projet se trouve en zone de monument historique). Cette majoration ne sera possible pour l'administration que si elle a été notifiée au demandeur dans le mois du dépôt de la demande. Elle ne pourra pas être modifiée ensuite.

Les pièces à fournir lors du dépôt de la demande seront fixées par le décret. Aucun autre document ne pourra être exigé par l'administration. La mairie aura un mois à partir du dépôt de la demande pour réclamer les pièces manquantes au demandeur. Les délais commencent à courir quand le dossier est complet mais les pièces manquantes que la mairie aurait oublié de réclamer dans le mois du dépôt de la demande n'empêcheront pas le délai d'instruction de courir. Les mairies seront certainement très vigilantes pendant ce mois !

Toutefois il existe une règle curieuse et assez dangereuse pour les propriétaires en cas de délivrance d'une autorisation de construire sur la base d'un dossier incomplet. En effet une telle autorisation est illégale et peut être retirée par la mairie ou être annulée plus tard par le juge. Les demandeurs auront tout intérêt à bien veiller à la fourniture d'un dossier complet au risque d'être propriétaire d'une maison construite "sans permis". Les conséquences peuvent être lourdes (poursuites pénales, civiles, revente et assurance difficiles). Le contrôle de la conformité des travaux pourra être tacite.

Le bénéficiaire de l'autorisation de construire devra, en fin de travaux, déposer une déclaration d'achèvement des travaux en mairie. Après l'écoulement d'un certain délai qui sera fixé par le décret et si la mairie de fait aucune observation la construction sera réputée conforme. Mais l'administration pourra, pendant ce délai, contrôler que les travaux ont été effectuées conformément à l'autorisation accordée. Dans certains cas ce contrôle sera systématique. En cas de non conformité le propriétaire devra se mettre en conformité ou obtenir une autorisation modificative, sinon des poursuites pénales pourront être engagées pendant trois ans à compter de l'achèvement.

Si vous avez des projets n'hésitez pas à en parler à votre notaire. Il vous aidera à anticiper et à vous organiser dans les meilleures conditions possibles.

Copropriété

Vos droits et obligations

Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. D'autre part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu'elle vive en bonne harmonie.

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l'immeuble en général et sur l'usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protége ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement ,c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.

Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de vous commencer les travaux.

Développement durable, le notariat agit

Le développement durable a de plus en plus d'implication dans notre vie quotidienne et tous devons prendre en compte cette réalité. Dans sa définition officielle, le développement durable est un mode de développement économique cherchant à concilier le progrès économique et social et la préservation de l'environnement, en le considérant comme un patrimoine à transmettre aux générations futures. Cette notion est particulièrement importante dans le domaine de gestion de l'eau. Mais elle concerne également le logement, l'urbanisme, le bruit, en bref notre vie quotidienne. Nous devons donc être bien informés pour appliquer correctement ces nouvelles exigences. Par exemple, en matière immobilière.

Vous voulez construire ? des règles d'urbanisme sont à respecter, des demandes d'autorisation sont à déposer à la mairie ou ailleurs. En fonction de la nature de votre projet, de sa taille et de sa localisation, les règles obligatoires peuvent être très variées. Si vous voulez vendre ou acheter un bien immobilier, vous devez connaître l'état des risques annexé à chaque promesse de vente. Celui-ci vous indique si le bien que vous achetez est situé dans une zone pour laquelle un Plan de Prévention des Risques Naturels – PPR- (inondation, mouvement de terrain, séisme..) ou technologiques (ceux ci sont plus rares et prescrits autour des installations industrielles dangereuses de type SEVESO) est établi. Cette obligation est valable même si le PPR est en cours d'élaboration. Néanmoins, quoique obligatoire, cette information est confidentielle et incomplète. Le notaire peut vous conseiller de consulter un document plus complet : le Dossier Départemental des Risques Majeurs – DDRM- consultable auprès des préfectures et sur leur site internet. Ce document dresse la liste de l'ensemble des risques auxquels les communes du département sont soumises. Il faut aussi noter qu'aucune information relative au bruit n'est à ce jour obligatoire, même si un plan de prévention du bruit est prévu par une directive européenne de 2004 et doit être effectif en 2008 pour les routes et 2013 pour les communes de plus de 100 000 habitants.

L'utilisation de l'eau à usage domestique est également strictement réglementée. Elle ne doit pas dépasser 1000 m3 par an et doivent faire l'objet d'une déclaration auprès du maire. Sont considérées à usage domestique les eaux destinées à l'alimentation humaine, aux soins d'hygiène, au lavage des personnes, ainsi que celles destinées aux productions animales ou végétales. Lorsqu'ils ne sont pas domestiques, les prélèvements d'eaux doivent être soumis à déclaration ou autorisation préfectorale.

Le nouveau propriétaire doit se raccorder dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service au réseau public d'assainissement. Il doit mettre hors d'état de servir et de nuire ses fosses et installations de même nature. En outre, le rejet dans les réseaux publics d'eaux usées autres que domestiques (eaux ménagères de salles de bain, cuisine, toilettes) est interdit. Dans tous les cas, la loi impose aux autorités qu'elles mettent en œuvre les moyens nécessaires pour que les informations relatives à l'environnement recueillies par elles, ou pour leur compte, soient accessibles au public, précises et tenues à jour. Le développement durable ayant de plus en plus de conséquences en matière de nos lois, le notaire est là pour vous renseigner et participer à son application.

Le viager : un complément de retraite

Pour améliorer ses revenus, sa retraite, il est possible de vendre son bien immobilier (maison, appartement ou autre) en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Il est possible et même fréquent que le vendeur se réserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé.

En cas de vente par un couple il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant. D'une certaine façon le vendeur fait crédit à l'acheteur, soit pour une partie du prix si l'acheteur verse une somme comptant appelée "bouquet", soit pour la totalité du prix s'il n'y a pas de bouquet.

Le notaire prend d'ailleurs une sorte d'hypothèque appelée "privilège de vendeur » sur le bien vendu, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non paiement de la rente par l'acheteur.

L'acheteur (appelé débirentier) va donc s'acquitter de sa dette envers le vendeur (le crédirentier) au moyen d'échéances (mensuelles, trimestrielles ou autres) dont le nombre n'est pas connu d'avance. L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. De ce point de vue la vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l'acheteur, soit être neutre. Tout dépendra de la durée de la vie du vendeur. La date de décès du vendeur, proche ou éloignée, personne ne peut le savoir, représente un risque à la fois pour le vendeur qui peut décéder rapidement et donc ne pas profiter beaucoup de sa rente, et pour l'acheteur qui peut être amené à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'imaginait si le vendeur dispose d'une longévité exceptionnelle. Ce risque, juridiquement appelé "aléa" est obligatoire dans ce type de contrat. Le juge annule la vente en viager dans laquelle l'aléa n'existe pas. C'est le cas par exemple si le vendeur est malade au jour de la vente et qu'il décède rapidement de sa maladie.

Si le nombre d'échéances n'est pas connu d'avance, en revanche le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l'acte notarié. Il est calculé en tenant compte à la fois de la valeur du bien vendu, du fait que le bien est libre ou occupé, du montant du versement comptant éventuel (le bouquet) et de l'âge du ou des vendeurs. Ensuite la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction le plus souvent. Un autre indice peut être retenu sous certaines conditions. La rente perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l'impôt sur le revenu mais pas en totalité. La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable. Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable, si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable. Pour la plus-value le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré. Dés que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n'en aura plus la charge totale. L'acte notarié prévoit qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d'habitation. Les héritiers éventuels du vendeur n'hériteront pas de ce bien puisqu'il est vendu. Si vous avez des enfants vous pouvez leur expliquer si vous le jugez utile. Cette décision, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l'abri du besoin est parfois mal comprise de l'entourage familial. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire avant toute prise de décision.