Droit immobilier : Le financement

Prêts familiaux : les bons comptes font la paix des familles !

Les occasions de prêter à un parent sont nombreuses : achat d’un appartement, création d’entreprise, difficultés passagères, … Cela peut parfois être une bonne solution, pour aider un enfant sans rompre l’égalité avec ses frères et sœurs ou bien encore en attendant de pouvoir procéder, entre tous les enfants, à une donation-partage.

En matière de prêt familial, le principal danger est celui de l’absence d’écrit : la distinction entre le prêt et le don est alors pratiquement impossible. La simple preuve de la remise de l’argent n’est, à elle seule, pas suffisante. Que l’on soit prêteur ou emprunteur, il est préférable de recourir à un acte notarié. Le notaire établira un titre exécutoire, c’est-à-dire un acte qui permettra au créancier de demander à un huissier de justice de pratiquer une saisie en cas de non-paiement. Il se chargera également des formalités d’enregistrement du contrat auprès de l’administration fiscale.

Quant au contenu du contrat, il y a une règle essentielle à respecter pour éviter la requalification en don : prévoir un taux d’intérêt réel, par exemple le taux d’intérêt légal publié chaque année ou l’indexation de la somme prêtée. Il faut alors être vigilant sur le choix de l’indice : il doit avoir un lien avec l’objet du prêt (indice du coût de la construction si la somme prêtée sert à financer la construction d’une maison) ou l’activité professionnelle d’une des parties (indexation sur le cours d’une monnaie étrangère pour les activités d’import-export, des matières premières destinées à être transformées, etc.). Pour le reste, comme la durée du prêt, les modalités du remboursement (en une ou plusieurs fois) ou bien encore les garanties prises au profit du prêteur, les parties sont libres de les aménager au mieux de leurs intérêts respectifs.

En cas de décès du prêteur, le montant du prêt non encore remboursé, en capital et intérêts, doit être porté dans la déclaration de succession. Si l’emprunteur est un héritier, il déduira ce montant de ses droits successoraux. S’il n’est pas héritier, il devra rembourser effectivement sa dette.

En cas de décès de l’emprunteur, la dette figurera au passif de sa succession : elle est transmise à ses héritiers qui devront la payer suivant les conditions convenues dans le contrat. Cette règle n’est toutefois pas obligatoire et le contrat peut prévoir que le prêteur pourra réclamer les sommes prêtées aux héritiers de l’emprunteur sans devoir attendre l’échéance initialement convenue.

Pour assurer votre sécurité, n’hésitez pas à discuter de votre projet avec votre notaire lors d’un prochain rendez-vous.

Les frais liés à l'achat

Vous avez le projet d'acheter ou de faire construire un logement. Vous faites vos comptes, vous calculez votre plan de financement. N'oubliez surtout pas les frais à ajouter au prix !

En effet, dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur règle les frais de la vente.

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. En outre, le tarif chez le notaire est strictement réglementé et fixé par l’Etat. Alors à qui vont ces fameux frais ? La réponse est triple :

  • (1) il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales (pour environ 8/10). Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,... ) ni ce que vous possédez (taxes foncières, ISF,... ). L'administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.
  • (2) Les autres types de frais son appelés déboursés (1/10) : coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc... Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents...
  • (3) Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler (1/10) qui sert à faire fonctionner l’office notarial et à rémunérer le notaire.

Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d'autres fixes, (en fonction de la nature des actes) ainsi que des honoraires, librement convenus entre le notaire et son client.
Avant de vous engager dans un projet immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. Demandez lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.

La caution

La caution : ne pas s'engager à la légère

Un enfant, un parent ou un ami demande un prêt à sa banque ou loue un logement. La banque ou le propriétaire du logement donne son accord à condition qu'il fournisse une caution. Vous pouvez être sollicité à cette occasion afin de rendre ce qui vous semble un simple service. La situation est courante. Pourtant il faut bien réfléchir et se renseigner sur l'étendue de ses engagements avant d'accepter. En effet, les règles juridiques sont nombreuses et complexes.

Sachez que le rôle de la caution consiste à prendre la place du débiteur (celui qui doit payer) en cas de défaillance de celui-ci. La caution doit payer les mensualités à la place de l'emprunteur ou le loyer à la place du locataire. Le créancier (celui à qui on doit payer) peut ainsi se retourner contre la caution et même faire vendre tous ses biens. Ce système appelé "cautionnement personnel" est très efficace pour ne pas dire brutal dans certains cas. En effet si le document que vous avez signé prévoit que vous êtes "caution solidaire" le créancier peut s'adresser directement à vous pour être payé sans avoir à solliciter au préalable l'emprunteur ou le locataire. On dit que vous avez renoncé au "bénéfice de discussion". En revanche, si vous êtes "caution simple" la banque ou le propriétaire doit d'abord s'adresser à l'emprunteur ou au locataire.

Par ailleurs, si d'autres personnes sont également cautions du même emprunteur ou du même locataire votre situation varie selon les cas. Une caution peut parfois se retourner contre les autres cautions. Si votre engagement prévoit la renonciation "au bénéfice de division", vous pouvez être amené à payer la totalité de la dette. Sinon, la dette de l'emprunteur ou du locataire sera divisée entre les différentes cautions et vous n'en paierez qu'une partie. Néanmoins même une part de la dette peut, si elle est importante, vous faire perdre tous vos biens. C'est pourquoi, à côté du cautionnement "personnel" il existe le cautionnement "réel" (ou hypothécaire) qui consiste à engager un seul de ses biens, une maison ou un appartement. La caution peut aussi, par exemple, engager un portefeuille de valeurs mobilières, au moyen d'un nantissement.
Enfin, la durée du cautionnement peut être soit de la durée de la dette, soit d'une durée inférieure.

Ne vous engagez jamais à la légère. Renseignez vous auprès de votre notaire. Spécialiste de la famille et des contrats, il vous conseillera une solution adaptée et vous renseignera sur la portée de vos engagements. De même si vous sollicitez une caution, prenez contact avec lui. La mise en oeuvre d'une caution peut se révéler difficile et votre garantie illusoire !

L'hypothèque

Frais d'hypothèque, payez le juste prix !

Vous avez décidé d'acheter votre maison ou votre appartement. Une banque vous consent un prêt. Celle-ci vous fait confiance mais reste très prudente. Elle veut des garanties : une hypothèque sur votre maison ou votre appartement pour une durée correspondant à celle du prêt soit, en général, 10, 15, ou 20 ans.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ? C'est un contrat par lequel vous donnez le droit à la banque de faire vendre votre bien aux enchères publiques, si vous ne remboursez pas votre prêt. Le prix de la vente sert à rembourser la somme empruntée. Dès l'achat, vous êtes propriétaire de votre bien, mais vous donnez ce pouvoir à la banque en cas de non remboursement. Pour consentir une hypothèque à la banque, il vous faudra signer, soit un acte spécifique chez votre notaire, soit des clauses spéciales insérées dans l'acte d'achat de votre bien. Le notaire en transmettra ensuite une copie au bureau des hypothèques. Bien entendu, les frais de cet acte sont à votre charge.

Mais il existe plusieurs sortes de garanties hypothécaires et certaines sont moins lourdement taxées que d'autres. Tout dépend de la situation juridique et de la nature du prêt. Dans certains cas, vous donnerez à la banque une hypothèque conventionnelle, soumise à une taxe calculée sur le montant de l'emprunt. Vous payerez également d'autres frais complémentaires : salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, taxe sur la valeur ajoutée et débours. Dans d'autres cas, vous consentirez à la banque un privilège de prêteur de deniers, exonéré de cette taxe, donc plus économique, sans pour autant présenter d'inconvénient pour vous ou votre banque.

Enfin, notez que les frais sont réduits pour les prêts conventionnés et les prêts à taux zéro. N'oubliez pas de vérifier que votre banque demande bien à bénéficier de la garantie la moins onéreuse pour vous, avant d'accepter votre prêt. Et n'hésitez pas à consulter le spécialiste de ces questions, votre notaire. En fonction des conditions juridiques de votre achat et de votre emprunt, il vous indiquera la meilleure solution et, au besoin, prendra contact avec votre banque. Un renseignement vous évitera de mauvaises surprises ou des frais inutiles. Bien conseillé par votre notaire, vous paierez le juste prix.

Nouveaux financements, le crédit hypothécaire facilité et moins cher

Le crédit garanti par une hypothèque est facilité et coûte désormais moins cher. Une réforme récente crée deux nouveaux instruments juridiques : l'hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire.

La banque qui vous prête de l'argent peut souhaiter avoir une garantie sur un bien immobilier appelée hypothèque. Les frais de cette hypothèque viennent de baisser de manière très importante. A cette baisse des frais s'ajoute aujourd'hui la possibilité qu'une même hypothèque puisse servir plusieurs fois, pour des crédits différents, étalés dans le temps, et même accordés par des banques différentes. C'est l'hypothèque rechargeable. Une hypothèque ancienne formule (inscrite au bureau des hypothèques avant le 25 mars 2006) pourra même, sous certaines conditions, être transformée en hypothèque rechargeable par avenant notarié. Les frais de cet avenant seront réduits jusqu'au 31 décembre 2008 inclus. Si vous voulez profiter de cette nouvelle possibilité soyez attentif à cette date et n'attendez pas le dernier moment.

La deuxième nouveauté de la réforme est le prêt viager hypothécaire – Cette nouvelle forme de crédit permet à une personne d'emprunter une somme d'argent à sa banque et d'en laisser éventuellement le remboursement à la charge de ses héritiers lesquels ne peuvent devoir a la banque une somme supérieure à la valeur du bien hypothèque. Les fonds prêtés par la banque peuvent être mis à la disposition de l'emprunteur soit en une seule fois soit au moyen de versements périodiques, tous les mois ou tous les trimestres par exemple. Le capital et les intérêts ne sont payables qu'à la fin de l'opération qui sera souvent le décès de l'emprunteur. Mais ce crédit peut prendre fin avant le décès de l'emprunteur dans les cas suivants: volonté de l'emprunteur de rembourser par anticipation, vente du logement, échange, apport en société, donation.

Ce nouveau prêt viager hypothécaire peut être très utile, par exemple, pour une personne aux revenus insuffisants mais qui est propriétaire d'un logement. Bien entendu ce contrat, compte tenu de ses conséquences sur votre héritage (qui peut être totalement absorbé s'il ne comprend que le logement hypothéqué) doit être bien étudié, surtout si vous avez des enfants.

N'hésitez pas à en parler à votre notaire car votre cas est particulier et mérite un examen personnalisé.

Acheter son logement en frais de notaire réduits

Les frais de notaire payés par l’acquéreur lors de l’achat d’un logement comprennent le coût de certaines pièces administratives (quelques centaines d’euros), la rémunération de l’office notarial (environ 1% du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5% du prix de vente pour un logement achevé depuis plus de 5 ans).

Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l’acheteur ne sont plus d’environ 5% mais seulement d’environ 1%. Les autres frais sont inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.
En contrepartie de cette réduction consentie à l’acheteur le fisc va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière. Si par exemple le prix affiché est de 200.000 euros (sous-entendu T.T.C.), cela signifie que cette somme comprend le prix Hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19,60% (soit 32.776 euros). Si le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150.000 euros TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24.582 euros. Il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582, soit 8.194 euros. Il lui restera donc après la vente le prix de 200.000 euros diminué de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 euros. Bien entendu pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises il faut pouvoir en justifier au moyen de factures régulières.

Si le logement que vous vendez n’est pas votre résidence principale vous devrez en plus signer une déclaration de plus-value et éventuellement payer l’impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas c’est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l’impôt correspondant sur le prix de vente. Enfin il faut savoir que seule la première vente faite dans le délai de 5 ans depuis l’achèvement des travaux est sous le régime de la TVA immobilière. A quelques jours près votre logement sera ou ne sera pas soumis à la TVA. Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente à intervenir. Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en tenant compte de cette particularité. La TVA s’applique parfois à une partie de la maison seulement (agrandissement). Si la question est étudiée dès le départ avec le notaire tout ira bien.

Que recouvrent les frais d’acquisition improprement appelés « frais de notaire »

La mission du notaire et de ses collaborateurs

Pour préparer et rédiger les actes que vous lui demandez, le notaire –avec ses collaborateurs- va effectuer des démarches, accomplir des formalités et des contrôles juridiques et fiscaux nombreux, avant et après la signature de l’acte, et verser pour votre compte des taxes à l’Etat et aux collectivités locales, tout cela afin de vérifier et garantir vos droits.

Le notaire est nommé et contrôlé par l’Etat. Officier public, il obéit à des règles professionnelles strictes, sous la tutelle du Ministère de la Justice, et il est contrôlé régulièrement (comptabilité et actes). Ses actes sont authentiques, c’est à dire qu’ils ont la même valeur qu’un jugement définitif : ils font foi devant les tribunaux et sont conservés pour éviter des difficultés ou contestations ultérieures. Pour le compte de l’Etat, le notaire contribue aussi à la fiabilité des fichiers immobiliers, apporte la sécurité juridique des transactions et assure la collecte de taxes et d’impôts ; il fournit donc un service public global, mais sans coût pour l’Etat et les contribuables car il est rémunéré par ses seuls clients.

Une mission rémunérée par un tarif public

L’office notarial est rémunéré selon un tarif fixé par l’Etat. Et pour garantir à chaque citoyen un accès égalitaire au service public notarial, ce tarif :

  • Est identique sur tout le territoire (quel que soit l’Office auquel on s’adresse et même si chaque partie souhaite l’intervention de son notaire, car les notaires partagent entre eux les émoluments).
  • Est proportionnel, par exemple au prix de vente (ce qui permet l’équilibre financier de l’office notarial car les actes de faible montant conçus à perte sont compensés par d’autres plus rémunérateurs).
  • Assure la transparence des coûts du service notarial.
  • Est prévisible et peut être vérifié.
  • Est conçu pour assurer l’indépendance et l’impartialité du notaire et de ses collaborateurs.

D’ailleurs les français sont très attachés au tarif public des notaires : selon un sondage réalisé par l’institut CSA en décembre 2006, 71% des français estiment que le tarif fixé par l’Etat est « une bonne chose car il garantit l’égalité des citoyens devant le service ».

Le conseil, gratuit ou payant ?

Ce tarif inclut les conseils fournis par le notaire, avant et après la signature. Si votre demande nécessite une étude particulière ou des recherches, sans conduire à un acte, le notaire pourra vous demander des « honoraires de conseils » en application de l’article 4 du décret qui fixe le tarif des notaires. Ce pourra être le cas lors de consultations juridiques patrimoniales et fiscales, ou d’expertises. Votre notaire vous informera préalablement du caractère payant du service que vous lui demandez, de son montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération
à prévoir.

Une provision, pour quoi ?

Lorsque vous confiez à un notaire le soin de préparer, par exemple, l’achat de votre logement, celui-ci a l’obligation de vous demander une « provision pour frais ». Cette somme est déposée à la Caisse des dépôts et consignations sur un compte ouvert à votre nom au sein de la comptabilité de l’office notarial.
Cette provision pour frais d’acte inclut : les taxes et impôts pour l’Etat et les collectivités locales, les émoluments revenant à l’office notarial, le coût des formalités administratives (débours) nécessaires à la préparation de votre acte (cadastre, hypothèques, certificats d’urbanisme, informations demandées au syndic de l’immeuble, etc.
En pratique, ces formalités varient d’un dossier à un autre selon la nature du bien ou sa localisation, et seront connues au fur et à mesure de la préparation de votre dossier. C’est la raison pour laquelle le notaire en évalue le coût au plus juste, mais qu’il ne peut pas les apprécier à l’euro près avant d’avoir reçu la facture définitive du Trésor Public, après la signature.

Vous pouvez procéder à l’évaluation d’un acte de vente en accédant au module de calcul des frais sur :
www.immobilier.notaires.fr/jahia/Jahia/immobilier/guest/calcul/fraisAcquisition

Les mots-clés à connaitre

Compte client : Compte ouvert pour chaque client au sein de la comptabilité de l’office notarial à la Caisse des dépôts. Le compte client est soldé à la fin de l'opération.

Déboursés ou Débours : Sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client servant à payer les formalités, à rémunérer les différents intervenants (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic…), et pour l'obtention des pièces et documents nécessaires.

Emoluments : Rémunération du travail des officiers publics dont le montant est fixé par décret. Cette rémunération est obligatoire, les émoluments ne pouvant être ni augmentés, ni diminués.

Etat de Frais : Compte détaillé fourni par le notaire après l’exécution de toutes les formalités : il fait ressortir les droits payés au Trésor, les déboursés et les émoluments ou honoraires.

Formalités : Tâches matérielles et démarches administratives exécutées par le notaire soit avant soit après la signature de l’acte pour assurer sa préparation et pour donner des informations exactes à l’acheteur. Les formalités donnent lieu à des émoluments calculés en unité de valeur (voir ci-dessous).

Honoraires (article 4 du décret) : Emunération perçue par le notaire pour les actes et les services rendus dans le cadre des activités de conseil et d’expertise dont la tarification n’est pas fixée par le décret.

Provision ou Consignation sur frais : Somme que le notaire demande au client avant la signature des actes. La provision doit être suffisante pour acquitter les frais.

U.V. ou Unité de Valeur : Unité de compte fixée par le tarif pour rémunérer l’exécution des formalités et de certains actes (ex : procuration, notoriété…). Elle est égale à 3,65 € hors TVA.